19 januari 2023
Zoek je advies bij het berekenen van de huurprijs voor je bedrijfspand, winkelruimte of kantoorruimte? Dan helpen wij je graag! Voor bedrijfspanden is er (net zoals voor huurwoningen in de vrije sector) geen wettelijk maximale huurprijs vastgelegd. En een standaard rekenmodel dat jou kan helpen bestaat niet. De huurwaarde berekenen kan daarom best lastig zijn. We gaan je stap voor stap door het proces helpen zodat je na het lezen van dit artikel zelf de huurwaarde van je bedrijfsruimte kunt bepalen.
De marktconforme huurprijs wordt bepaald door wat de huurder bereid is te betalen. Er zijn daarom verschillende factoren waar je rekening mee moet houden. Denk hierbij aan de locatie, de staat van het pand, de beschikbaarheid en de vraag naar ruimte. We gaan een aantal van de meest voorkomende factoren bespreken die invloed hebben op het berekenen van de huurprijs van bedrijfspanden.
Het berekenen van de huurprijs begint met het bekijken van de gemiddelde verhuurprijs over de afgelopen 5 jaar van andere bedrijfsruimtes. Hoe je dat doet? Bekijk daarvoor vergelijkbare bedrijfsruimtes in de omgeving via Huurbieding.nl of via de websites van de bedrijfsmakelaars. Je kunt ook eens rondvragen wat huurders in de buurt van je pand betalen. Om een goede vergelijking te maken is het belangrijk dat je ook rekening houdt met de oppervlakte van de bedrijfsruimte, de staat van onderhoud en de ligging en bereikbaarheid.
Tip bij huurprijs berekenen bedrijfspand: Het onderzoek van NVM Business over de ‘Kantorenmarkt 2022’ is qua prijsontwikkeling interessant om eens door te lezen. Je kunt er per provincie de gemiddelde huurprijs bedrijfsruimte per m2 in 2022 bekijken.
Het spreekt voor zich dat de locatie een grote rol speelt bij het bepalen van de huurprijs. Een bedrijfspand (of opslagruimte) in een grote stad zoals Amsterdam of Rotterdam zal meer huur opleveren per m2, dan een bedrijfsruimte in een gebied waar minder schaarste is qua huuroppervlak. Huurders betalen nu eenmaal meer voor een centrale locatie met goede toegang tot voorzieningen en vervoersmogelijkheden. Kortom: hoe populairder het gebied waar je pand zich bevindt, des te meer ernaar gevraagd wordt. En des te hoger de huur die je ervoor kunt vragen.
Bij het bepalen van de huurprijs kunnen ook bijzondere omstandigheden meespelen. Denk hierbij aan afspraken over onderhoudsverplichtingen. Als de huurder deze verplichtingen op zich neemt, worden de kosten hiervoor bovenop de huurprijs gerekend. Houd ook rekening met bijvoorbeeld een recente renovatie. Die kan de waarde van het bedrijfspand verhogen.
In Nederland ligt de gemiddelde prijs van energiekosten van een bedrijfspand rond de € 35,- per m2. De intensiteit van het gebruik van een bedrijfspand en het energielabel spelen daarbij natuurlijk een grote rol. De hoogte kan daarom sterk wisselen en heeft invloed op het berekenen van de huurprijs. De meest voorkomende manier is om de energiekosten in de huurprijs te rekenen. Een huurovereenkomst kan je van bepaalde clausules voorzien. Je kunt dan overeengekomen bedragen aanpassen aan prijsstijgingen. Het is ook het overwegen waard om door besparende maatregelen de energieprijs per m2 te verlagen. Het pand krijgt daardoor een hogere markt- en verhuurwaarde en een betere verhuurbaarheid.
Wil je de huurprijs van een winkelruimte, opslagruimte of bedrijfspand aanpassen, dan is er onderscheid tussen ‘indexering’ en ‘aanpassing’ van de huurprijs.
Huurprijzen kunnen meestijgen met de normale prijspeilstijging. Het is daarom gebruikelijk om een indexering op te nemen in de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen, die bij de huurovereenkomst horen, staat de wijze waarop de indexatie wordt geregeld.
Bij een ‘aanpassing’ van de huurprijs wordt de huurprijs voor de komende periode opnieuw vastgesteld. Er wordt dan gekeken naar de huurprijzen van de afgelopen 5 jaar van vergelijkbare bedrijfsruimten in de buurt. De huurprijs mag in dit geval alleen worden aangepast aan het einde van de eerste looptijd van de huurovereenkomst. Of nadat een periode van minimaal 5 jaar is verstreken na de laatste huurprijsvaststelling.
De verhouding huurprijs-koopprijs berekenen van een bedrijfspand is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de locatie, het type pand en de marktomstandigheden. Er is geen vaste verhouding die voor elke bedrijfsruimte geldt. Logisch, want een makkelijk verkoopbaar pand met weinig risico is meer geld waard, dan een moeilijker te verkopen bedrijfsruimte met meer risico.
Kom je er toch niet helemaal uit? Vraag dan een deskundige om advies. Een taxateur analyseert de verhouding tussen de huurprijzen van vergelijkbare objecten in de afgelopen 5 jaar. Hij/zij kan jou ook adviseren over de huurprijsontwikkelingen in de toekomst. Zo kan je samen een reële huurprijs voor je bedrijfspand vaststellen.