Makelaarscourtage: no cure no pay? No way!

9 februari 2016

Makelaarscourtage: no cure no pay? No way!
Makelaarscourtage: no cure no pay? No way!

Veel makelaars adverteren met een aanbod tot dienstverlening op basis van ‘no cure no pay’. Dit lijkt een mooi aanbod voor de opdrachtgever. Wanneer de opdracht niet leidt tot een succes hoeft de opdrachtgever niets te betalen, ook niet wanneer de opdracht voortijdig door de opdrachtgever wordt ingetrokken. De makelaar loopt daarentegen een groot risico dat hij veel uren besteedt aan een opdracht zonder daarvoor uiteindelijk beloond te worden. Dat is althans hoe ‘no cure no pay’ door veel mensen wordt uitgelegd, een uitleg die vaak echter niet juist is.

In 2011 schreef ik hier al een kort artikel over en in een recente zaak bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam kwam het ‘no cure no pay’-beginsel weer aan de orde. Wat was er aan de hand?

Een makelaar werkte op courtagebasis. Er werd geen overeenstemming bereikt met betrokken partijen en enige tijd later werd de opdracht door de opdrachtgever ingetrokken. De makelaar factureerde hierop de door hem bestede tijd maal zijn gebruikelijke uurtarief. De opdrachtgever wilde deze factuur niet voldoen en stelde in de daaropvolgende procedure dat sprake was van ‘no cure no pay’. Nu geen overeenstemming was bereikt bestond ook geen recht op betaling van de gewerkte uren, aldus de opdrachtgever. De makelaar stelde dat weliswaar geen recht bestond op betaling van courtage, maar wel recht op betaling van een redelijk loon.

Artikel 7:411 Burgerlijk Wetboek bepaalt hierover dat, als een overeenkomst van opdracht voortijdig eindigt of de looptijd ervan is verstreken en de courtage afhankelijk is van de volbrenging van de opdracht, de makelaar recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Als het einde van de opdracht aan de opdrachtgever is toe te rekenen, heeft de makelaar mogelijk zelfs recht op volledig loon.

Terecht heeft de rechter dan ook geoordeeld dat sprake was van recht op een redelijk loon en heeft de rechter een vergoeding toegekend voor de door de makelaar verrichte werkzaamheden en bestede uren.

Let dus op. Als een opdracht op ‘no cure no pay’ basis eindigt zonder dat deze tot succes heeft geleid, betekent dit niet zonder meer dat er geen vergoeding verschuldigd is. De makelaar kan nog recht hebben op vergoeding van (een deel van) de verrichte werkzaamheden. Dit is uiteraard anders wanneer de werking van art. 7:411 Burgerlijk Wetboek in de overeenkomst van opdracht is uitgesloten. Pas in dat geval is daadwerkelijk sprake van ‘no cure no pay’.

mr. Jos Poot
poot@vastadvocaten.nl

Terug naar het nieuws overzicht